不動産オーナーの皆様に、不動産活用の相談をお受けしています。
不動産管理会社の山下さんとパナソニックホームズの谷さん、福島さんに
来ていただき、提案をしていただきました。
提案の内容を聞きながら、やっぱり不動産企画の時にどれだけ
様々な検討をできるかがポイントだと思いました。
今回は、どのような検討をしていくかをご紹介します。
不動産活用で重要なポイント
不動産活用において最も大切なことは、
まず「その土地に適した活用方法」を決めることです。
次に、その活用方法に合った建設会社を選び、提案を受けることが重要です。
この際、提案内容を慎重に精査することが成功の鍵となります。
例えば、間取りがその地域のニーズに合っているか、
また最新のトレンドを取り入れているかがポイントです。
この情報は、建設会社よりも不動産募集会社の方が多く持っています。
そのため、建設会社から提出されたプランを不動産会社にも確認してもらうことが有効です。
商品３分に売り７分という言葉の通り、構造は３分、間取りや設備が７分になります。
建設会社はついつい、構造を強調しますが、住んでいる人にとって
木造か鉄骨かRCかということはあまりわからないのが実際だということを
知っておきましょう。
インフレ時期の家賃設定は慎重に！
家賃設定についても注意が必要です。最近では家賃が上昇傾向にありますが、
最新の㎡単価に基づいて利益を最大化することが求められます。
中には強気な家賃設定を提案する会社もありますが、その場合は根拠がしっかりしているか、
設備が過大になっていないかを確認することが大切です。
さらに、提案書に記載されている以下の項目をしっかり検討する必要があります。
- 家賃の下落リスク
- 金利の上昇リスク
- 修繕計画
- 税金計画
- 相続税対策の効果（建築後が最も高く、その後徐々に減少します）
これらの対策が、不動産オーナーの属性に合っているかも重要なポイントです。
次に、建物の構造によって適正な融資期間が異なることも考慮しなければなりません。
例えば、木造でも３０年の融資が可能ですが、実際には２５年で計画を立て、
収支が合うかどうかを確認する必要があります。
軽量鉄骨造は３０年、重量鉄骨造とRC（鉄筋コンクリート）造は３５年が目安となります。
ただし、RC造は耐用年数より融資期間が短いため、「デッドクロス現象」が
起こる可能性があるので、資金計画に注意が必要です。
全体バランスの戦略が建てれるのは不動産専門税理士だけ！
このような点を建築段階から考慮することが、
不動産経営の成功につながります。
実際、建築段階で不動産経営の７割が決まると言われています。
適切な判断をするためには、不動産専門の税理士を活用することをお勧めします。
