税理士の髙島です。
スポットでご依頼いただいた方がこれからRCマンションを建設するという
ので建設会社が持ってきた計画書を見てみました。
福岡では有名なU建設です。
提案資料では３５年後には借入金が０で、累積手取りが２億円。
とても魅力的な数字です。
私のお客様で「RCマンションは儲からない！建てるんじゃなかった」
といわれる方が多くいるので、
勉強のために数字のシミュレーションをしてみました。
提案資料にないところで考慮したのは下記の通りです。
①家賃の下落
②入居率が１００％については空室を考慮
③入退去の修繕費を考慮
④借入金利も２％で再計算
⑤３０年目で大規模修繕を実施
⑥次の建替えのための取壊し費用が坪単価１５万で計算
⑦毎年の所得税・住民税を３５％で計算
⑧借入返済後は逆に建物評価分相続税が増えること及び
修繕積立に対しても相続税がかかる。概算で２，０００万円
以上の考慮されていない項目を関与先の実際数字をもとに
概算計算したところ
４７年間の累計数字が▲４００万円でした。
・・・考えて経営しないと儲からないですね。
令和元年９月４日 税理士 髙島聖也
