相続対策で不動産経営で失敗されたというケースを紹介したいと思います。
空き地や農地で置いていても、収入を生まないし相続税も高いので
不動産経営を始めたとします。
自己資金はなかったので、全額借入をしてアパート経営を始めました。
その何年後かに介護が必要になったので、そのアパートを売却
しようと不動産屋に相談しました。
すると、その不動産は収益還元方式により評価されるので、
もし売却したとしても借入金の返済をするとほとんど手元に
残らないということになったのです。
ご主人の奥様は大激怒！
でもこれが実態なのです。
所有していた土地５，０００万円に建築費５，０００万円で
アパートを建設した場合、通常の人は１億円の財産と
思います。
しかし不動産売買の世界では利回りで考えられるのが
一般的になりますので、購入者側は家賃収入÷希望利回により
購入金額を計算するのです。
家賃収入が５００万円の場合
５００万円÷７％＝７１，４２８，５７１円
つまり建設した直後に売却した場合には
約 ３，０００万円損することになるのです。
こうはならないように計画的に建設を検討したいものですね。
Ｈ３０．６．１１ 税理士 高島聖也
