税理士の髙島です。
アベノミクスから始まった異次元緩和が終わり、
金利のある世界に戻ろうとしています。
ここ１０年間を過ごしてきたプレイヤーにとっては、
金利が上がっていく世界は初めての経験になります。
また、これから事業を承継する方にとっても不安も大きいと思います。
これについて、自己資本（資産－負債）を高めていくことが
対策になるのですが、どの程度自己資本を高めればよいかや、
いくら借入をしても大丈夫かという指標はありません。
このため、攻めすぎて（借入過ぎ）失敗する人が出てきます。
一方で、攻めなさすぎて、失敗するということもあるのではないかと
私は考えています。
資産を相続する中で、相続人に財産を一部分けていくことになりますので、
ただ守っているだけでは、資産は守れない時代になりました。
このため、一定程度は資産を増やすということに取り組めた不動産事業者が
繁栄していくのだと思います。
実は、この１０年間は低金利で、かつ、不動産価格も上昇する時期でした。
今からみれば、攻めるべき時期だったと思います。（後からみればですが、、、）
「経営状況が良いうちにもっと攻めましょう！」という
アドバイスが出来たのではないかと少し悔やむ部分もあります。
これを解決すべく研究をしていたところ、
「森ビル・森トラスト 連戦連勝の経営戦略 小沼啓二氏著」の中に次のような
指標が紹介されていました。
森トラスト第二の経営指標
①借入金は賃貸関係収益の５倍以内
②営業利益は借入金の１０％以上
③借入金はその時点のキャッシュフローで１５年以内に完済が可能な額
例えば、賃貸収益が１億円、営業利益が２，０００万円、キャッシュフローが１，５００万円だったとします。
これを上記の３つの指標に当てはめた場合には、
①賃貸収益の５倍＝１億円×５倍＝５億円
②営業利益は借入金の１０％以上 ＝ ２，０００万円÷１０％＝２億円
③キャッシュフローで１５年返済 ＝１，５００万円×１５年＝２、２５億円
という数字が出てきます。
つまり、この３つの中で一番保守的な数字は
②の２億円になるので、２億円より借入が多ければ少し攻めすぎていて、
２億円より少なければ守りすぎているということです。
この書籍の中では次のようにも述べられています。
「儲かっていること（収益性を重視すること）は、怠慢（成長性をなおざりにする）であり」、
「安全性、収益性、成長性の概念をバランスよく組み合わせれば、儲けはあとからついてくる」
森トラスト前社長 森章氏より
以上、今回は森トラストの３つの指標をご紹介しました。
これは、一つの考え方であり、正解ではありません。
ただ、これに学ぶ部分が多いと思いますので、
またセミナー等を通じて、お伝えしていきたいと思います。
令和６年７月１６日 税理士 髙島聖也
