税理士の高島です。
不動産オーナーの法人化というのは、
広く知られる対策の一つとなりました。
銀行も法人化の提案をしたり、
ハウスメーカーそして
当たり前ですが、税理士も法人化の提案をします。
しかし、実際に実務に取り組んでいる専門家は
非常に少ないのが実情です。
税理士であれば、法人化の手伝いをしているのは
１０人に１人もいないのではないでしょうか。
そして、銀行については、法人設立について
話はするけど具体的なメリットは
理解できていないようです。
特によくある間違いとして
「法人化するのは借入金の返済が終わってからだ」という助言です。
借入金がなければ、金融機関との調整が
必要なくすることができとても簡単です。
しかし、この判断は間違っているのです。
私が実務で取り組む中で一番ベストな
タイミングがあります。
それは、相続税対策で建てたマンションについて、
相続が発生し、次の世代の方が相続します。
そして、帳簿価格と借入金残高が一致する
タイミング。
ここが一番よいタイミングになります。
マンションを個人で建設するのは
相続税対策のためです。
相続が終わると、個人で所有しておくことの
メリットが薄れます。
そして、高額になっていく所得税の対策に
メリットが出てくるのです。
しかし、下の表にあるように、
建築から２２年目くらいまでは、
帳簿残高（青色）よりも借入金残高（赤色）の
残高が多く、
もし法人設立をする場合には、
個人が多額の資金を準備しなければ
法人設立できないという問題点が発生します。
次にこのタイミングを過ぎると逆に、
帳簿残高（青色）が借入金残高（赤色）
よりも多くなり、個人から法人に移転する際に
差額が発生することになります。
この部分については、個人から法人に対する
未収入金として処理するケースが
多く、個人の財産を増加させ、
将来の相続税が増えるというデメリットが
出てきます。
つまり、早すぎても遅すぎても問題点が
あるということです。
下の資料では、相続後の築２２年～２５年の間で
法人設立することが
ベストということになります。
当然に、その方の相続税や所得税などを比較し、
法人化にメリットがある
ということが前提になります。
このタイミングは予測することができます。
昨年、当事務所で法人設立の検討を
させていただいた方は、
二つの不動産を法人に移転しました。
そして残り２つの物件については、
このルールにのっとて将来に移転すべきと
いうことになったという事例があります。
皆さまもご自身の所有不動産について、
法人設立に向くのか、
そして法人設立にメリットが出る場合には、
何年後かを予測し、
計画を立ててみてください。
令和２年６月１３日 税理士 高島聖也
